听说房贷利率又降了。为什么我的没有？

现在银行利率是多少？

总是谈论LPR，到底是什么？

我抵押贷款的时候没有LPR。现在是怎么计算的？

我的房贷利率已经超过6点了。有什么办法可以降低吗？

别急，老鸟今天给你讲一讲。

01

最新房贷利率是多少

房贷利率下降了。

4月8日，银行公布了最新的房贷利率，部分如下：

02

为什么我的利率没降

房贷利率已锚定两个标准：一是2019年10月8日前锚定基准利率(基准利率由央行制定)；一种是从2019年10月8日起锚定LPR(即贷款市场牌价，由18家商业银行报价后综合计算产生，每月20日公布)。

之前大家经常说房贷利率上浮10%、20%或者30%、20%，都是在基准利率的基础上打折。现在房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加的。

不管是在基准利率基础上的打折上浮还是在LPR基础上的加减基点，这个在贷款合同签订之后都是不会变的。

比如你2010年买房，当时的基准利率是6.4%，你的房贷利率是30%，那么你的实际利率就是6.4%*0.7=4.48%。如果你还没有换算成LPR，仍然执行基准利率，那么按照目前央行五年期以上贷款基准利率4.9%(央行上次调整基准利率是在2015年10月24日)计算，你会得到7折优惠，你的房贷利率就是4.9%*0.7=3.43%。

如果你在2019年10月8日买房，将执行LPR利率。当月LPR为4.85%，你的房贷增加了50个基点(1个基点为0.01%)，那么你的实际利率为4.85% 0.5%=5.35%。今年3月最新的LPR报价是4.6%，那么按照最新的LPR计算，你的房贷利率是4.6% 0.5%=5.1%。

但是.

还没完呢。

基准利率和LPR都会改变。为了银行计算方便，也为了防止大家记住每月该还多少钱，房贷合同会规定在一年的周期内不管利率怎么变化，房贷利率都不变，等到下一个重定价日的时候才会变。.

重新定价日期有两个标准：一种是每年的1月1日，一种是每年的贷款发放日。一般会在每年的1月1日执行。

回到2019年10月8日买的那套房。

2022年1月1日，房贷LPR迎来重新定价日。因为LPR报价的有效期是一个月，所以重新定价日参考的LPR报价是2021年12月20日报价的4.65%。

2022年1月20日，LPR报价4.6%，但这与你无关。

所以，虽然2022年1月20日LPR房价下调0.05%至4.6%，但你的套房在2022年一整年的房贷利率依然是4.65%+0.5%=5.15%。.

我只能祈祷今年12月的LPR报价会更低。

当然，如果房贷合同约定的重定价日是每年的贷款发放日，那么你的房贷利率调整参考的是最接近贷款发放日的LPR报价。

03

基准利率的房贷怎么办

根据在2020年8月31日前，按照基准利率办理房贷的客户可以选择是否转换成按照LPR计算。中央银行的规定

只有一次转换机会，没有转换的话银行会自动默认仍然按照固定基准利率执行。

如何转换？

央行规定，当房贷的定价基准由基准利率转为加点数值等于原合同执行的利LPR时

如果你原来的房贷利率比此时的LPR报价高，那么你的加点数值就是正数；如果你原来的房贷利率低于此时的LPR报价，那么恭喜，你的加点数值就是负数。

以老鸟自己的一笔房贷来举例：

老鸟在2016年初时候买了一套房子，当时5年期以上贷款基准利率是4.9%，利率打了9折，实际利率是4.9*0.9=4.41%。

在2019年12月份老鸟通过手机银行申请贷款利率定价基准转换为LPR，当月的LPR报价为4.8%，那么老鸟这笔房贷的利率就变成了LPR-0.39%=4.41%（0.39%=4.8%-4.41%）。

这里面LPR部分会根据银行报价调整，下调的0.39%一直不变。

所以，老鸟这笔房贷现在的利率就是4.65%—0.39%=4.26%。

大家可以结合上面讲的内容计算一下自己的房贷利率到底是加了多少个基点。

如果不会算也没关系，手机银行上面一般都会有显示。

04

多说几点

1、LPR每月20日调整一次，每次调整的幅度为0.05%；

2、LPR虽然每个月都会有一次报价，但不代表每次都会有变化；

3、长期来看，LPR是会不断下降的；

4、很多读者问怎么能把之前高利率的房贷转换成低利率的贷款，这里老鸟说一下：除房贷外，个人很难从银行获取这么长时间、低利率的贷款产品。

现在市面上有经营贷的产品，是银行为了响应国家支持实体经济的号召而推出的，利率相对较低，也比较容易审批，还可以按照先息后本的方式来还款，但一般都会要求是全款房抵押，贷款时间一般不超过三年。

即使你找到一笔钱先把现在的按揭贷款还清，但是却不能保证贷款到期后你是否还能申请到这笔贷款、再申请的贷款额度有多少、利率是多少。如果这个贷款批不下来，那么你就要一次性的还清贷款，相当于30年的贷款变成了3年的贷款；

5、市场上还有其他的贷款产品，但考虑到审批难易程度、贷款周期、利率、还款方式等因素，很难用来替换房贷以降低利率。