走在成都街头，人流涌动，热闹非凡。

2022年成都楼市全年火爆，新房和二手房价格月环比多次领涨全国。成都二手房价格为年末连续7个月首次同比上涨。

成都独立的房地产市场归功于其弹性。除了供需平衡的市场韧性，还来自成都高增长的年轻人口带来的活力。买二手房的平均年龄只有33岁。楼市收紧调控于去年5月开始转向

2022年，成都松绑楼市的政策几乎贯穿全年，集中在人才购房、公积金提取、自有住房租赁购房资格、多子女购房资格、父母投靠购房资格、二手房转让带抵押等方面。尤其是上半年和下半年出台的两项重磅新政，提振了供需两端对楼市的信心。2022年5月，一是成都郊区住房在中心城区购房不再计入总户数，然后有两个及以上子女的家庭可以在现有限购基础上再购买一套新住房。5月新政不仅意味着成都持续5年的楼市收紧调控开始转向，也是2022年成都楼市的转折点。

去年5月16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，放宽了限购无房认定条件。优化家庭住房总套数确定标准，在中心城区购房时，郊区(市)县已购或新购住房不计入家庭名下住房总套数。优化无房家庭认定标准。购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房，且在购房登记之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房家庭。

这意味着，计划在中心城区购买新房(含商品房、二手房)且家庭成员位于郊区县(东部新区、青白江区、新津区、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、浦江)的居民，将不再纳入家庭住房总数计算。原成都市无房家庭认定标准中的“自2016年10月1日起在成都市无住房转让交易记录”优化调整为“购房登记之日前2年内无住房转让记录”。

然后5月31日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发了《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确并更好地满足多子女家庭的住房需求。有两个及以上子女的家庭，可在现有限购套数的基础上再购买一套新住房。同时，完善税收调节政策，个人转让本市范围内唯一家庭住房的，免征增值税5年至2年。公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。双职工购买首套住房最高贷款额度由70万元提高到80万元。

该机构认为，受此新政刺激，成都“卖旧买新”通道打开，二手住宅成交量快速上升。根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，成都新房和二手房价格在4月、5月、6月和7月领涨全国。

去年7月中旬完成二手房过户的余女士告诉本报记者，交易大厅里的人比医院里的人还多，身边不少二胎妈妈也加入了7月看房、卖房、买房的大军。

RealData认为，5月新政后，成都二手新房供应得到有效刺激，成都有s的区域品质需求迅速释放

一是明确将天府新区成都直管区、成都高新区西园、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，该区域内任何一个区有购房资格的居民和成都高新区南园有购房资格的居民均可在该限购区域内购房。

在成都市东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县居住和工作，且没有自有住房的成都市非户籍居民家庭，可购买一套自住住房。

二是在优化完善销售方式上，成都不再区分家庭购房资格排序，登记购房人资格审核不再按户籍所在地、稳定就业、社保年限排序；将原来的无房户、棚改货币化安置户、普通家庭购房三类优化为无房户和普通家庭购房两类。

中指院四川分院表示，上述政策有利于改善成都房地产市场局部区域失衡，释放需求，增强市场活力。在保持高新南区限购不变的基础上，进一步开放核心限购区域，给消费者更多的选择空间，有利于释放市场需求。摇号排序政策的优化首先结合了购房者的类型和排序，让更多的购房者参与进来。

中指院数据显示，2022年成都二手商品房成交面积1267.9万平方米，同比上涨1.6%；成交13.5万套，同比上涨0.3%。

新房供应方面，2022年成都商品住宅累计供应1878.1万平方米，同比下降18.1%。成交面积1898万平方米，同比下降24.5%。销供比为1.01，供需平衡，市场有弹性。

成都商品房库存整体平稳。截至去年12月底，可售面积2464.3万平方米，与2021年同期持平。但出清周期延长至16.5个月，同比增加4个月，去化步伐明显放缓。

从成都整体范围来看，150万元以下总价段成交套数下滑严重，150万元以上总价段成交套数占比基本保持稳定，而250元至300万元总价段成交套数占比上升较多。

中指院认为，2022年多重超预期因素频发，房地产行业下行压力较大。

力持续较大。去年四季度，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善，但居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加去年12月我国优化疫情防控措施，疫情冲击仍将持续一段时间，短期房地产市场调整压力仍在。
成都房地产市场历来具备良好的市场韧性，大量的产业人口流入为房地产市场持续提供充足的需求支撑。2022年，成都商品住房成交量位列全国首位，下半年受高温限电、疫情影响，市场在短期扰动后，仍能稳步回升。去年四季度，成都商品住宅月度供销面积均连续环比上升，市场进入修复阶段。
据四川当地媒体川观新闻1月25日报道，成都多个楼盘售楼部都开启了春节“七天不打烊”活动，包括5元抵2万元优惠券、特价房、全线房源九七折、成交即送半年物业费等活动。成华区一楼盘大年初二、初三，每日迎来近20组的客户，让当天仅有的两位值班销售忙得不可开交。“虽然过年回了老家，但这几天的电话‘办公’一直没停过，节后的预约看房也都排满了。”已从业三四年的链家经纪人吕彦称，从去年11月底开始，市场就出现了一些“回暖”迹象，“今年1月以来，看房的客户更多了。从成交量来看，回升也比较明显。”
超30个楼盘开盘即售罄
中指研究院统计数据显示，成都2022年商品住宅成交均价上涨至17189元/平方米，同比上涨12.9%，主要由于远郊区域成交占比下降，“5+2”区域成交占比上升带来的结构性上涨。
受疫情、高温及限电影响，成都2022年新开盘认购率波动较大，尤其是年初及三季度出现明显下降，其余月份基本维持在50%～70%区间。其中，超过30个楼盘市场热度较高，开盘即售罄，位于天府新区、成华、高新、锦江楼盘居多。天府新区、龙泉驿区、成华区成为成都商品住宅主力供需区域。开盘售罄的楼盘中，位于天府新区的恒大天府半岛、麓湖生态城、川发天府商城、新鸿基悦城的推盘量在900套以上；位于成华区的华侨城滨江壹号推盘量超过2500套；位于高新区的中建天府公馆推盘量1654套；位于龙泉驿区的融创春风十里的推盘量为1850套。
诸葛找房数据研究中心根据情绪指数模型预测，成都未来短期内价格仍将上行，未来2个月累计环比涨幅约2%。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年12月，成都市场情绪指数为-0.6，较上月上升0.09，位于市场观望区间。
中指研究院认为，成都放松政策已经落地，但未来仍有优化空间，预计疫情后市场需求将逐渐释放，房价或面临一定上涨压力。
中指研究院进一步分析道，成都房贷利率在一二线城市中仍处于第一梯队；此外，横向对比其他二线城市或热点沿海城市，存在限购资格全面取消或持续优化案例，仍有优化空间。成都市场若政策影响孵化到位，最快二季度销售企稳，2023年全年预计量增价稳。
住房消费链长期存在
2021年，成都常住人口就已突破2100万人。2022年，成都人才总量达到622.3万人。粗略计算，成都人才占常住人口近30%。
根据1月20日，成都市统计局发布2022年成都经济运行情况。2022年，成都全市实现地区生产总值达20817.5亿元，按可比价格计算，比上年增长2.8%。
贝壳研究院指出，2021年成都都市圈实现的地区生产总值（GDP）占全省的比重46.4%。常住人口占全省比重25.02%，刚性和居住改善需求长期存在。
此外，根据贝壳研究院数据统计，成都租房的平均年龄只有29岁，二手房购房的平均年龄只有33岁，在先租后买、先小后大、先旧后新的住房消费模式中，成都年轻而富有活力，住房消费链长期存在。
根据成都政府网发布的信息，1月5日，2022年度成都市幸福美好生活十大工程暨民生实事总结推进会召开。2022年，成都新改扩建幼儿园、中小学80所，新增学位8.2万个，新建人才公寓1万套、保障性租赁住房6.1万套。成都出台“人才新政3.0版”，构建“近悦远来”城市人才生态，吸引各类人才加速聚集，人才总量达622.3万人。
截至2021年，成都年末常住人口2119.2万人，比上年末增加24.5万人，增长1.2%。其中，城镇常住人口1684.3万人，常住人口城镇化率79.5%，比上年末提高0.7个百分点。年末户籍人口1556.2万人，比上年末增加36.5万人，户籍人口城镇化率67.9%。
在土地供应方面，2022年，成都涉宅用地推出244宗，较2021年下降15宗，占地面积为14222.2亩，同比下降25.2%；涉宅用地成交223宗，较2021年下降9宗，占地面积为12595.4亩，同比下降22.7%，均为2018年以来最低。在涉宅用地供需规模下降的同时，成都成交楼面均价上涨，溢价率呈下降态势。2022年，成都涉宅用地成交楼面均价为7929元/平方米，同比上升8.1%，平均溢价率降至3.1%，较2021年下降1.9个百分点，连续三年下降，是2016年以来最低。
在成都去年两集中土地供应中，总计供应169宗、成交156宗、流拍13宗，整体流拍率为7.7%；四个批次成交楼面均价均超9000元/平方米，前两批次平均溢价率与去年三批次基本持平，三、四批次溢价率相对较低。
另一方面，成都集中供地的房地价差持续扩大，企业利润空间有所增厚。拿地主力仍是“央国平”，2022年，央企华润置地，以及成都本地兴城人居、成都城投置地权益拿地金额位列前三。