高层重申“房地产是支柱产业”；在房贷利率下调、公积金政策优化、限购放松等一系列因素的推动下，房地产行业近期更加引人关注。在需求侧发力的同时，很多地方的住建部门也加强了供给侧的保障。

河南、安徽、山东等地日前召开会议，提出试点现房销售。

防风险是推动现房销售

及加强预售监管的出发点

在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长倪虹指出，有条件的可以出售现房，继续预售的，必须落实资金监管责任，防止资金抽逃，不能出现新的物业交付风险。

可见，风险防范是促进现房销售和加强预售监管的出发点。

山东

1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。今年，各市要进一步加强“保交房、稳民生”工作，管好用好国家专项贷款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进度，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

安徽

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年，安徽将因地制宜开展现房销售试点。

河南

而河南则提出，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度和现房出售改革。2月7日召开的河南省住房和城乡建设工作会议提出，在确保交房和降低风险方面，第一批专项贷款项目10月底前竣工交付，第二批年底前交付50%，发挥“一楼一策一专一行”机制，确保按时间节点完成目标任务。

2021年以来，以郑州为代表的商品房“烂尾”状况日益凸显。特别是郑州接连遭遇灾害、疫情和“停工潮”，给当地的房地产行业带来了很大的冲击。

2022年7月28日，中共中央政治局会议首次提出“建设安全和民生稳定”。2022年9月6日，郑州发文提出，努力30天，确保全市全面复工。河南省住建厅厅长王毅介绍，河南大力推进问题楼盘处置和保障房交付工作，争取国家两批专项贷款453亿元，居全国首位，推动落实金融机构配套融资。全省不动产颁证和配套不完善情况如期动态清理，80%以上专项贷款和省重点监控项目复工交付10万套以上，有效发挥了稳预期、保民生、促稳定的作用。

一位房地产专家向知道君表示，推动现房销售与保交楼工作密切相关。

“什么都不能提前买，但是房子可以提前卖，房子一般是老百姓最大的资产。这就容易导致资金的抽逃和滥用，导致很多质量问题，合同纠纷等。尤其是‘烂尾’才是最严重的。”

上述专家指出，预售制度的设立是为了解决房地产商业化初期企业资金短缺的问题。目前，预售制度已经完成了它的历史使命。“现在房地产市场销售不是很顺利，借此机会促进现房销售，我认为时机已经成熟，但肯定不会一步到位。所以政府部门还是通过倡导和鼓励来推动。任何人

2016年8月，南京发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，提出网上竞价达到最高限价90%时，该地块上建设的商品住房必须现房出售。

现房销售尝试可溯至2014年

海南2020年3月发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，正式实施商品房预售制度改革，提出自文件发布之日起，对新出让土地上建设的商品房实行现房销售制度。海南成为全国首个出台省级现房销售政策的省份。

时任海南省住建厅厅长的霍在发布会上表示，商品房预售制度实施后引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套不落实、违规销售甚至开发商集资跑路等一系列问题，成为房地产投诉纠纷的最主要因素。为了从根本上消除预售制度带来的一系列问题，海南提出改革商品房预售制度。

易居研究院智库中心主任严跃进在接受媒体采访时指出，现房销售和现房销售有本质区别。此前现房销售的目的是通过现房模式限制部分企业非理性拿地，这与土地限价政策有关。随着市场降温，各地纷纷优化或取消现有的房屋销售政策。现在，现房销售与保送楼挂钩。各地从保障交房和保护购房者权益的角度出发，纷纷提出现房销售模式。

如今再提有何不同？

深圳

接受知道君采访的房地产专家同时表示，现房销售政策不能“一刀切”，期房销售在今后一段时间仍将是商品房销售的主要方式。

在现房销售试点值得关注之外，多地着重强调加强或优化预售资金监管。

山东

山东强调，构建防风险长效机制，严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为，保障开发项目顺利竣工交付，从源头上杜绝“烂尾楼”等新的风险发生。

广东

广东提出，优化企业资质、商品房预售等审批流程，压减联合审批时限。持续推动面向更大范围进行承诺制、容缺办理行政审批。打破隐性壁垒、鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大。优化商品房预售资金监管，支持商业银行出具保函置换商品房预售资金。

济南、昆明、合肥等

济南、昆明、合肥等地则在近期修改了商品房预售资金管理办法。以昆明为例，预售资金进入监管账户后，监管额度内的资金，按照项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等节点释放可使用的资金额度。上述资金只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料设备款等款项，不得用于支付任何借（贷）款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。

昆明还要求，房地产开发企业应当在商品房销售现场显著位置设立公示牌，公示监管银行、监管账户、监督举报电话等信息，在《商品房买卖合同》中载明监管账户，并通过附件方式载明商品房预售资金监管协议主要内容。

对此，上述专家提出，预售监管制度经过多年发展整体已经比较完善，规避预售风险关键在于有关机构如何执行。而从根本上来说，还是要解决房地产企业融资能力受限的问题。

中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在接受媒体采访时指出，从2021年5月房地产风险明显暴露后，调控政策分为三个阶段渐次推进：第一阶段，房企努力自救；第二阶段，中央提出压实地方政府“保交楼、稳民生”的责任；第三阶段，金融支持有助于房地产市场“软着陆”。监管层围绕稳定房地产市场发展出台了多项支持供求双方的金融政策，供给端主要是缓解房地产企业和项目融资难题，而需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链也逐渐清晰，相信在各方共同努力下，市场预期有望改善。

记者丨行海洋

编辑丨陈静刘茜贤校对丨赵琳