本期《边肖》将揭秘小红书剧透第二弹，继续回顾上海楼市过去一年的表现！

上海——营销篇

2022——政策趋松，分化延续

1、2022年5月29日，上海市政府发布 《上海市加快经济恢复和重振行动方案》 ,提出从源头降低土地出让成本，加快新房供应，加快企业销售回款。

自疫情后的第三季度以来，上海政策出台频繁，主要来自基本定调下半年宽松走势.

6月份以来，人才端持续引进人口及在临港片区定向放松限购。牌照发放明显加快，而整体销售流程有所压缩，而在2、.却在疫情反复和下半年市场逐渐降温的双重因素下，全年供应创下近6年新高.

在年初和疫情发生后的第三季度，这些项目平均被转移到成交势头在7-9月冲高后，逐步减弱。然而，随着供应的集中和每批总价的变化，项目更有可能被分流，转移下沉到7-8成,使市场降温。

在5-6成,的Daylight项目下半年，弃牌数量有所增加，第二批入围客户甚至小芯片客户在最终清算时进入市场的情况越来越常见。

在耗筹率明显上升,3、,低端项目加大折扣和活动营销力度，中端项目尽可能扩大客户储备库，高端项目营销态度转正。

市场阶段性遇冷后，各大项目积极营销

政策分化，放松和稳定，以提振市场，2023——时过境迁，砥砺前行.

以2022年的土地供应和市场节奏来看，预计2023年新房供应量会上升，竞争会很激烈。总的来说，今年会供过于求。预计23年上海政策端还将会在新房限价和限购端、二手房三价就低等方面做进一步放开,远郊和有明显缺陷的项目将被解除压力。

区域内分化亦更明显

上海——投资篇

在疫情过后的市场和经济压力下，政策端——上海处于拿地窗口期,中小房企迎来土地窗口期。同时，上海取消招挂复合、降低资金监管额度、增加集中供地批次,保证公平竞标。

此外，房企“周转”加快。自5月29日政策出台以来，周期大幅缩减至最快的新增随机值打补丁.

4个月

2022年，共供应115宗住宅用地，总建筑面积1102万，供应端——新城助力，两极分化.受经济复苏乏力影响，同比上涨4%,政府希望加快资金回笼。

2022年，疫后三季度，推地节奏明显加快,重点建设用地，仍将是主要供地(占比32%)，其中嘉定新城体量最为明显，远郊临港和奉贤新城已遇冷，第二批有所萎缩。此外，五大新城政府将加快传统市区的城市更新进程。

市区推地意愿增加

2021年下半年以来，由于行业低迷，房企融资困难，土地市场下滑，导致房企2022年注册意愿逐渐下降。企业端——理性投资，强者恒强.然而，与全国相比，上海的热度仍然领先，2022年没有出现分流现象。

从参会企业性质看，1家托底情况增多，高达59宗，触顶率同比下探同比增长14%，地方国企占比同比增长7%，民营企业占比降至18%。

2022年，国有企业在征地权榜单中遥遥领先，占比超过90%。

以上是《2022年上海楼典》部分摘录。

国央企参拍比重高达62%

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未完待续

长三角一体化政策逐渐落地。

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