“要推进城市更新，深化‘三旧’改造，下大力气做好广州、深圳等城市城中村改造，积极支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场稳定发展。”年初，广东“第一个春节”正式向全省吹响了高质量发展的号角。作为重要抓手，城市更新再次成为各界热议的话题。

近日，广州、深圳、佛山等多个城市以各种形式披露了新一轮城市更新规划，预示着这一万亿级的未来市场将在珠三角重启，从而吸引大量优质房企关注并抢滩。

南方日报记者注意到，仅广州今年就计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。其中，围绕重点功能区、主要交通走廊、重要景观走廊、主要交通枢纽等重点区域的一大批高价值项目，尤其是五大世界级地标商圈和多个CBD建设，成为社会资本参与和角力的重中之重，将成为助力广州加快建设成为世界级国际消费中心城市的关键。

南方日报记者柴雅娟

周忠禹葛正汉冯善书

统筹冯善书

产生南方工业智囊团

世界级地标商圈重振空间的机遇

《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》公开征求意见稿中，首次提出了“南部建设新城，北部建设核一极，东部建设门户，西部连接广佛，强化湾区核心”的概念。广州城市更新项目覆盖全市，聚焦以五大世界级地标商圈为代表的中心城区核心区域，为商圈培育提供良好的环境载体，促进消费升级，支撑广州国际消费中心城市建设。

元宵节刚过，广州番禺里仁洞村就马不停蹄地举行了村集体财产拆迁暨仙马棚片区改造工程开工仪式。

里仁洞村曾经以电子商务闻名，是“淘宝村”之一。在越秀地产的主导下，这里将解决用地功能混杂、公共设施落后、居住环境差等问题，构建以智能科技、时尚创意产业为主导，以企业总部经济为支撑，集智能科技创新、时尚创意、总部办公、旅游文创、生活服务为一体的产业体系。

广州番禺区投资最大的旧村改造项目，总投资成本约210亿元的里仁洞村旧村改造项目背后，是长隆世界级地标商圈——万博的建设和崛起的重大机遇。

冼村改造是天河路-珠江新城商务区开发的重要组成部分。就在1月份，珠江新城冼村旧改项目回迁房三至六期刚刚分房，摇摇欲坠。在保利的带领下，总投资150亿元的仙村村旧整治如火如荼。当一栋栋高楼拔地而起，冼村的蝴蝶变得近在咫尺，珠江新城中央商务区的生活品质和区域能级也就不远了。

在白天鹅池商圈，1月19日，华润置地正式入驻白天鹅池中央商务区，有望打造万象城超级综合体，促进白天鹅池地区文商旅融合和经济快速发展，进一步丰富广州“524”国际知名商圈体系，助力打造全球消费潮流新高地。

一批旧区改造项目的成功实施，不仅改善了居住环境和公共设施，而且优化了区域的空间功能，提升了区域品质，进一步发挥了世界级地标商圈的辐射带动作用，承担了全球ci的核心功能

毗邻广州东部交通枢纽的群星村，总用地面积121.21万平方米，改造费用120亿元。根据规划，将建设成为“现代商务中心、岭南文化体验区、繁华都市生活商圈”，重点布局电子商务、产业金融等现代服务业，打造集商务办公、创业孵化、商务会展为一体的产业集群。

白江村、东洲村、群星村三个旧村改造项目，规模都很大，距离也很近。未来经过持续重建，有望给该区域居民生活品质和地块周边面貌带来翻天覆地的变化。

在广州北部，白云新城的CBD已经成为广州全新的经济引擎和重要的总部经济聚集区。

位于白云新城CBD西延伸区的小坪村，是白云区重点扶持的“明星”项目。项目总用地面积近100公顷，初步估算总投资不低于74.26亿元。计划积极引进信息技术、智能制造等新一代高科技产业，将小平村旧改项目打造成白云区集体物业运营的新标杆。

见证了改革发展进程的广州老CBD——，也在城市更新的赋能下迎来了新的机遇。作为广州第一代CBD，环市东进入21世纪后发展有所放缓。现在定位为“广州中央活力区”，南洋电器厂和瑶台村的改造也被写入越秀区2023年城市更新的“小目标”。

根据规划，占地仅3.7万平方米的南阳电器厂总投资28亿元。将建设198米地标建筑“越秀之心”、2栋商务写字楼、5栋住宅塔楼，同时以符合城市功能、立体绿化、立体慢行系统、公共服务设施“上上下下”、文保建筑活化利用等方式，承载复合城市功能。

随着城市更新的推进，广州许多新老CBD都焕发出勃勃生机，以崭新的面貌迎来经济发展的新机遇。

激活优质企业参与城市品质提升

就在越秀牵头的里仁洞村旧改全面启动的同一天，中建国际广州白云区桂龙陶瓷城安置房项目也举行了开工仪式。作为广东省首个单体安置房定向回购项目，首创“限地价竞回购价”模式，解决了民科园片区征收安置需求，加快了民科园片区征收拆迁，促进了片区高质量发展。

年初开放后，许多城市

在城市管理向更加精细化、专业化方向发展的背景下，旧改为城市引入了新面貌、新产业、新业态，同时也释放出一批城市中心、片区中心等核心地段的开发建设，综合性价比让房企对于城市更新的热情不减。

“房地产行业逐步进入经营时代，房企要抓住商业资产运营、城市更新、公共服务等新机遇，大力提升运营管理能力，助推地方经济发展和转型升级。”保利发展董事长刘平说。

在深圳，曾主导广东最大城中村——大冲村改造并大获成功的华润置地，去年3月以联合体形式成为广州黄埔新溪村旧改项目合作企业，还计划把旗下知名商业综合体“万象城”带到这里。

“华润置地有能力、有意愿承载各方需求，建设、运营高品质的城市更新项目。”华润置地总裁吴秉琪表示，将竭尽全力把企业发展和城市发展结合起来，努力成为城市建设的“帮手”、城市管理经营的“抓手”和城市功能实现环境改变的“推手”。

而打造出永庆坊这样“现象级”城市更新项目的万科，更多地将目光聚焦在如何带动老城市焕发新活力上。“我们通过多个项目积累，已经形成了成熟的经验做法。”万科总裁祝九胜说。

在永庆坊之后，万科正在广州黄埔区打造黄埔新城融德里、文冲幸福里两个历史街区项目。祝九胜表示，这些项目将通过对历史文脉传承起到文化作用，打造历史文化体验的新的地标。

“在城市追求高质量发展的背景下，城市更新长期仍将是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦认为，企业未来的业务发展战略可与城市的转型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。

■专家谈

广东省三旧改造协会秘书长田光明：

社会资本

仍是旧改主力军

近日，在高质量发展的号角下，旧改和城市更新成为社会热议的沸点话题。为此，广东省三旧改造协会秘书长田光明博士在接受南方日报记者专访时，分享了其对下一步如何高质量推进城市更新的真知灼见。

南方日报：当前，广东吹响了高质量推进旧改和城市更新的新号角。为何要把旧改当作推进高质量发展的重要抓手？

田光明：“三旧”改造是广东节约集约用地示范省建设的重要创新举措，也已成为广东一张闪亮的名片。“三旧”改造项目实施对改善城乡人居环境、完善公共设施配套、推动产业转型升级、保护传承历史文化等方面均起到了非常积极而明显的作用。特别是珠三角已经进入存量时代，土地节约集约利用、存量低效用地再开发释放发展空间非常迫切。在广深莞佛等重点城市，“三旧”改造工作已成为拓展发展空间、改善民生、提升城市品质的重要抓手，同时也对增加固定资产投资、拉动经济增长效果显著。

南方日报：社会资本一直被视为旧改和城市更新的主力军。对民营企业来说，这是否意味着再次迎来大发展的机遇？

田光明：从近三年数据来看，2019—2021年平均每年“三旧”改造项目投入资金0.27万亿元，其中社会资本投资占91%。目前，我省还有已标图入库未实施改造的“三旧”用地面积175万亩，按照前三年平均投资测算，未来五年将直接带动社会资本投资达1.35万亿元。

南方日报：从国土空间规划角度，应该如何高质量推进“三旧”改造？

田光明：加强国土空间规划引领，引导“三旧”改造高质量推进。同时，要“增存并举”优化区域城乡国土空间格局。随着世界产业格局及产业链的转移变化，粤港澳大湾区的发展模式已从过去“引技术、引资金”转变为“自主研发、结构升级”阶段，整个空间发展模式已经从过去的“圈层—节点”转变为“轴带—圈层—节点”，自主研发型的产业结构更多依赖于城市提供的公共服务配置，产城融合、城乡融合成为重要方向。建议从国土空间规划实施角度，做好“新增与存量土地资源供给有效互动”“政府和市场盘活资源手段有效互动”，优化国土空间结构，提升区域资源配置综合效益。

南方日报：从企业角度来说，最关注的是政府下一步对旧改和城市更新会有哪些配套政策支持？

田光明：在旧改和城市更新推进过程中，不可避免地遇到一些痛点难点问题。旧改涉及的业务主管部门非常多，譬如自然资源、住房和城乡建设、文旅、园林、税务、财政、银行等相关部门和机构，可以从地价、税收、金融、文保、财政等方面制定配套支持政策，帮助企业缓解项目经济测算难平衡、文保审批难、资金周转压力大等困难,支持行业健康稳定发展。目前，不少城市已经在这方面早有规划安排，相信很快就会有落地政策出台。

南方日报：旧改项目由于投入大、周期长、牵涉利益众多，一直被业界视为“难啃的骨头”。除了引入更多优质、专业的企业来参与以外，政府层面还需要做好哪些工作？

田光明：我认为，很重要的一点，就是要加快推动地方立法，为项目推进提供法律支撑保障。一方面，要尽快启动地方立法。经过十多年探索积累，我省“三旧”改造政策体系已经较为完善成熟且以政府规章明确下来，也为国家建立低效用地再开发制度贡献了“广东经验”。在高质量发展的导向下，建议尽快启动地方立法，并出台《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造条例》，为下一步深入推进“三旧”改造提供法律支撑。另一方面，从立法层面推动解决重点难点问题。建议针对目前普遍面临的解决“留守户”的司法路径、协议供地的法律支撑、“改造权”设立的法律认可、集体自愿申请转国有利益平衡、“三旧”改造政策中涉及土地征收等重点难点问题，从立法层面予以支撑和解决。