近日，市场流传一份《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》号文件(以下简称“《通知》”)，落款日期为2022年12月8日。

这个《通知》之所以引起市场广泛关注，是因为集中供地制度中明确提出的“原则上每年发布出让公告不得超过3次”并未出现在《通知》中，相关规定变成了“在拟出让期间可以发布一次或多次出让公告”。有市场观点认为，这意味着集中供应制度将被废除。

对此，2月3日，自然资源部表示，该文件是自然资源部发布的针对地方住宅用地供应的指导性文件。不是取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，充分发挥信息充分公开披露在稳定和引导市场预期方面的积极作用。

业内人士认为，经过两年的集中供地和房地产行业的深度调整，开发商早已不再盲目追求规模，拿地更加理性谨慎，土地市场也明显降温。现在需要改进土地供应模式。当前，放宽全年供地批次数量限制，有利于缓解房企资金压力，进一步稳定房价、地价和市场信心。

供地更加灵活

《通知》被市场认为是取消集中供地的内容，是关于“建立出让地块名单公布制度”。

该条款规定“市、县自然资源主管部门应当根据年度土地供应计划，分批公开未来一定时期内拟出让地块的详细名单。原则上，每份公开清单对应的拟转让期限不少于3个月，给予市场参与者充分的预期时间。”同时，“详细清单中的地块，在计划出让公示期内，可以一次或多次公布。”

这和以前的集中供地有明显的区别。以前城市供地的模式通常是一年三次，两三个工作日就卖出几十块地。

“《通知》的规定，意味着土地出让实际上从3倍增加到了很多倍。每次可能都是几块或者十几块，看起来不像过去的集中供地。”有业内人士分析认为。

(来源：中指研究院)

从2023年已发布首宗土地出让公告的城市来看，杭州、苏州、郑州、天津将分别供应13宗、11宗、11宗、1宗地块，供应量较2022年一批明显下降。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李认为，《通知》是对旧模式的修改和完善。“旧模式下，一天之内就卖完了。如果没有开发商拿地，为了避免拍卖，维持地价，政府会找国企和城投。优化后的政策给出了较长的出让周期，开发商有充足的准备时间，地方政府有充足的时间落地和招商。”

韩毅智库研究总监俞晓宇认为，预计未来各城市将逐步优化调整集中供地，每年只进行三次，不会因为当地土地市场整体热度较高而选择继续只进行三轮。

“当土地供应集中时，不仅因为房地产市场的热度和土地供应的顺序而存在城市之间的竞争，而且还存在城市内区域和部门之间的竞争。如果能灵活选择土地供应，预计对土地市场的交易也会起到积极作用。”俞晓宇认为，“同时，从土地供应效率来看，会有明显提升。等土地条件成熟了，就可以上市交易，不用等了。”

此外，《通知》还规定，根据城市政策安排土地出让规模，控制长周期城市商品住宅用地供应规模

“这类城市通常具有城市经济基本面薄弱、人口净流出、商品房库存高的特点。”张凯指出，未来通过控制土地供应规模，消化商品房库存，一定程度上可以扭转供需失衡的局面，有利于降低当地房地产市场资产价值大幅下滑的风险。

抑地价的政策效果达成

集中供地制度始于2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两个集中”，包括集中公告和集中组织土地出让活动，改变以往分散供地模式。

其中，出让公告原则上每年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对平衡；拍卖成交的地块应当连续集中拍卖。除了试点的热点一二线城市，很多城市也自发加入了集中供地的行列。

根据各地执行情况，很多城市通常一口气推出几十块地，从20多块到几百块不等，一两个工作日内完成出让。这种模式对房企的资金实力提出了非常高的要求，前期需要缴纳高额保证金，后期需要在限定的期限内完成土地出让金的缴纳。

这种旨在抑制热点城市的土地拍卖制度，一开始并没有降低开发商的积极性。2021年第一轮集中建设用地中，高溢价地块频频出现。例如，重庆首轮出让的119宗地块中，溢价率超过50%的有22宗，平均溢价率高达38.9%。

2021年第二轮集中供地，拿地政策收紧。在限制地价和售价的同时，还对拿地企业的资质和资金进行了审核，提出了包括有竞争力的自持和有竞争力的质量等复杂要求，降低了项目的潜在利润率，降低了开发商参与竞拍的意愿。

同期，楼市的突然下滑，销售的疲软，使得房地产企业的销售回款逐渐恶化，叠加频繁的信贷事件，越来越多的房地产企业出现现金流压力。行业开始进入下行周期，大型民企更倾向于现金还债，而不是投资土地。据民生证券统计，2021年碧桂园、龙湖、融创在土地集中出让市场分别拿地32宗、61宗、67宗，而2022年碧桂园、融创基本不拿地，龙湖拿地金额同比大幅下降超六成。

局部热量随之而来

土地价格亦同步下行。据东吴证券数据，2020年至2022年11月期间，我国成交土地楼面均价已由1845元/平连续降至1345元/平，土地价格跌回至2016-2018年期间。“‘两集中’政策平抑热点城市土地高溢价的政策效果已经达成。”该机构称。

事实上，业内认为，在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场疾速降温，有必要对集中供地政策进行调整。据中指研究院统计，2022年重点22城全年供地计划完成率不足6成。同时，在市场热度持续走低的情况下，为减少流拍，地方城投托底拿地的情况越发普遍，22城2022年第三批次中城投拿地建面占比达66%。

从房企端来看，民生证券指出，经过两年的集中供地，现如今房企不再一味追求规模、拿地也更加理性谨慎，通过进一步增加土拍轮次，可以避免土拍撞期、减少土地流拍，缓解企业现金流压力，进而保持土地市场稳定。

2022年下半年以来已有部分城市对集中供地进行了改动，部分城市将三轮供地增加至四轮、五轮，而有的城市则有退出试点的打算。上述机构认为，供地批次的增加降低了时间的集中度，给予了房企更多灵活空间，筹措资金布局拿地，提高其拿地机会。同时，地方政府也能根据年内出让进度调整供地方案，更好的完成土地供应计划，减少流拍率。