1.商品房包销的法律关系有哪些？

在商品房包销中，有内部和外部三种法律关系。

内部关系是开发商与承销商的关系，外部关系是承销商与开发商、买方的关系。

1.开发商和买方之间的买卖关系

在商品房买卖过程中，开发商拥有商品房所有权，具有商品房买卖主体资格，承销商只能以开发商的名义进行销售。

因此，开发商与买受人是商品房买卖合同的当事人，开发商与买受人构成买卖关系。

2.开发商与包销商之间的包销关系。

这种包销关系分为两个层次：包销期间，包销人以开发商的名义向购房者销售商品房，包销人与开发商是一种代理关系；包销期满，包销人购买剩余包销房源，构成包销人与开发商之间的买卖关系。

3.承销商和买方之间的关系

如前所述，承销商与买方之间不存在直接的买卖关系，但承销商仍是买卖合同的实际和重要参与者。

二、商品房包销的法律特征是什么？

1、代理人说

这种观点认为& quot承保行为符合民法中代理行为的一般特征。

根据民法通则，代理是代理人与第三人在代理范围内以被代理人的名义进行的独立法律行为，由此产生的法律效力直接属于被代理人的法律制度。

"商品房包销中，开发商让独家代理销售全部或部分商品房，以开发商的名义销售。买受人也与开发商签订购房合同，销售商品房的法律后果也由开发商承担，符合民法理论中对代理的定义。

因此，承销是一种代理行为，而且是一种特殊的代理行为。

因为承销商的代理责任比其他代理方式更严厉，代理权限更广，代理风险比一般代理更大。

"有学者根据民事法律行为的相关理论将代理理论分为有条件代理理论和有限代理理论。

附条件代理行为理论实际上是一种带有终止条件的代理行为。

附带的条件是，包销期满未售出全部商品房的，由包销人购买，代理权终止。

附期限代理行为理论是指以双方约定的承保期限为最终期限的代理行为，代理权在约定的最终期限到来时终止。

2.商业理论

这种观点认为，商品房包销的最终后果往往是包销商购买房屋，在包销商开始销售之前，包销商与开发商已就房屋销售价格达成协议，但该协议是附条件的民事法律行为，即当包销商未将协议范围内的房屋全部售出时，该协议发生法律效力，包销商需要将剩余未售出的房屋全部购买。

"从民法理论的角度来看，买卖合同实际上有两层含义：第一，买卖合同是出卖人将财产所有权转移给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同；二、买卖合同是出卖人将其财产权利(包括财产所有权和其他财产权利)转让给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。

一般认为，第一种买卖合同，即转让某类财产所有权的合同，是一种买卖；第二种意义上的买卖合同，除了实物买卖之外，还包括权利买卖。

根据这一理论，商品房的承销属于第二种业务。当开发商和包销商签订包销协议时，开发商实际上就失去了销售房屋的权利

至于为什么采取包销的形式而不是直接买卖，主要是因为在现行法律制度下，包销人不能直接从事商品房的销售，只能以开发商的名义进行销售。

另外，承销商也不愿意通过倒卖商品房来增加买卖环节(二次买卖)，从而避免了二次征税的情况。

从包销商自身实力来看，包销商一般资金规模小，实力有限，不愿意把钱全部投入到提前买房上。而是参与一次销售，购买开发商的销售权，既减少了买卖环节，又减少了资金投入，实现了与开发商的专业分工和利润分成。

在买卖论的基础上，有学者明确将承销行为定义为特殊的买卖行为，认为承销行为是直接买卖和间接买卖的结合。

"具体可分为三种情况：一是在承销期内全部售出承销房屋的，承销商与开发商的买卖关系因承销代理行为的完成而共同完成，间接买卖取代直接买卖。

第二，如果在包销期内没有销售完所有的包销房屋，由于不发生包销行为，包销人与开发商之间的买卖关系直接完成，包销人直接购买所有的包销房屋。

第三，承销期内销售部分承销房屋的，承销商与开发商的销售关系是通过承销间接完成的；且其余包销房屋在包销协议中约定，包销人直接从开发商处完成买卖关系，双方办理包销房屋买卖手续。

"

3.夫妻行为理论

持这种观点的人认为，包销行为是一个动态的过程，包销人与开发商之间的法律关系是一个动态的过程。如果包销商出售全部房屋，包销商与开发商之间的法律关系只是代理关系；如果包销商只是卖房部门，那么包销商还是有责任买房子的。此时，承销商作为买方与开发商之间存在法律关系。

因此，商品房包销既不是简单的代理行为，也不是买卖行为，而是兼具代理和买卖特征的新型民事法律行为，包销行为不能简单用一种法律行为来界定。

4."未知契约理论& quot

这种观点

《合同法》在规定了有名合同的同时，也承认了无名合同存在的合法性，只要双方的意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，那么合同就可以成立。

对于无名合同应当参照当事人的意思自治原则和合同目的，适用与该合同相近似的有名合同的法律规定处理，没有近似的有名合同的，则根据《合同法》第八条的规定，适用《合同法》的原则和民法原理处理。

该观点还认为，包销行为其实是一个复合行为，是多个民事法律行为的复合，不同阶段会呈现出不同的行为特征，因此我们只需要根据包销行为所处的阶段，具体分析该阶段的行为特性来加以适用法律，而无须一定要将包销行为归为哪一种行为，这样反而会引起法律适用上的错误。